Hypothekenzahlung erklärt: Wie Ihre monatliche Zahlung wirklich berechnet wird

Ihr Hypothekenzahlung ist wahrscheinlich die größte Rechnung, die Sie jemals bezahlen werden – und eine der am wenigsten verstandenen. Die meisten Kreditnehmer kennen die monatliche Zahl, die ihr Bankkonto verlässt, aber weit weniger können sagen, wie viel davon tatsächlich ihre Schulden reduziert, wie viel Zinsen sind und wie viel in Steuern und Versicherungen fließt. Diese Wissenslücke kostet echtes Geld.

In diesem Leitfaden teilen wir jeden Teil einer Hypothekenzahlung in einfacher Sprache auf: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung. Sie werden genau sehen, wie Zahlungen berechnet werden, warum Ihre vorzeitigen Zahlungen fast alle Zinsen sind, wie sich Ihre Zahlung im Laufe der Zeit ändert und – am nützlichsten – konkrete Möglichkeiten, sie zu senken. Am Ende werden Sie wie ein Profi eine Hypothekenabrechnung lesen.

Was macht eine Hypothek Zahlung

Eine vollständige Hypothekenzahlung hat bis zu vier Komponenten, an die sich das Akronym erinnert PITI:

• Hauptforderung – die Scheibe, die tatsächlich reduziert, was Sie dem Kreditgeber schulden. Das ist der einzige Teil, der Ihr Eigenkapital aufbaut.
• Interesse – die Gebühr des Kreditgebers, um Sie leihen zu lassen, berechnet jeden Monat für den verbleibenden Restbetrag.
• Vermögenssteuern – normalerweise monatlich in ein Treuhandkonto eingezahlt und in Ihrem Namen an Ihre örtliche Behörde ausgezahlt.
• Hausratversicherung – auch treuhänderisch und schützt sowohl Sie als auch den Kreditgeber vor Schäden an der Immobilie.

Wenn Leute eine „Hypothekenzahlung“ zitieren, meinen sie oft nur Kapital und Zinsen (P & I). Aber Ihre tatsächlichen monatlichen Ausgaben – die Zahl, die für Ihr Budget von Bedeutung ist – sind PITI plus alle Extras wie private Hypothekenversicherung (PMI) oder Hausbesitzer-Versicherungsgebühren. Bei einem typischen Darlehen können Steuern und Versicherungen mehrere hundert Dollar zur P & I-Zahl hinzufügen, also fragen Sie immer nach der vollen PITI-Nummer beim Vergleich von Häusern. Wenn Sie jetzt einkaufen, ist unser kostenloses Hypothekenrechner schätzt Ihre vollständige monatliche Zahlung einschließlich Steuern und Versicherung.

Kapital vs. Zinsen

Principal und Zinsen sind das Herzstück jeder Hypothekenzahlung, und ihre Beziehung – genannt Amortisation – überrascht die meisten Erstkäufer.

Hier ist die Grundidee: Sie zahlen jeden Monat den gleichen Gesamtbetrag, aber die Splitter Jeden Monat berechnet der Kreditgeber zuerst die Zinsen auf Ihren aktuellen Saldo, nimmt diesen von Ihrer Zahlung, und was auch immer übrig bleibt, reduziert den Kapitalbetrag.

Bei einem Darlehen in Höhe von 340.000 USD bei 6,2% über 30 Jahre enthält Ihre erste monatliche Zahlung von etwa 2.082 USD ungefähr 1.757 € Zinsen und nur 325 € Kapital. Sie haben über zweitausend Dollar bezahlt und die Schulden kaum eingebeult. Im Jahr 15 ist der Split ungefähr ausgeglichen. In den letzten Jahren fast die gesamte Zahlungsangriffe Haupt.

Diese vorgezogene Zinslast ist der Grund, warum sich die ersten Jahre einer Hypothek so unproduktiv anfühlen – und warum zusätzliche Zahlungen, die früh gemacht werden, so mächtig sind. Zusätzliche 200 € pro Monat im Jahr spart man weit mehr Zinsen als die gleichen 200 €, die im Jahr zwanzig hinzugefügt wurden, weil frühe zusätzliche Zahlungen das Gleichgewicht zerstören, auf dem alle zukünftigen Zinsen berechnet werden.

Steuern und Versicherungen

Die „TI“ in PITI – Steuern und Versicherung – ist der Teil Ihrer Hypothekenzahlung, der nichts mit Ihrem Darlehen zu tun hat, aber es kann mit dem Interesse an der Größe konkurrieren.

Vermögenssteuern Die Preise variieren enorm: unter 0,5% pro Jahr in einigen Staaten, über 2% in anderen. Auf einem 400.000-Dollar-Haus, das mit 1,2% besteuert wird, sind das 4.800 € pro Jahr oder 400 € pro Monat – gesammelt von Ihrem Kreditgeber in zwölf Raten und in Treuhand gehalten, bis die Steuerrechnung fällig wird.

Hausratversicherung Das Haus schützt das Eigentum vor Feuer, Stürmen, Diebstahl und Haftungsansprüchen. Kreditgeber verlangen es, weil das Haus ihre Sicherheit ist. Eine typische Police kostet 1.200 bis 2.500 US-Dollar pro Jahr (100 bis 210 US-Dollar pro Monat), auch treuhänderisch.

Im Gegensatz zu Kapital und Zinsen sind Steuern und Versicherungen nicht festgelegtSteuerbescheide steigen mit Immobilienwerten und Versicherungsprämien steigen die meisten Jahre. Deshalb kann eine „feste“ Hypothekenzahlung immer noch steigen: Der P & I ist gesperrt, aber der Treuhandanteil schwimmt. Budgetieren Sie ein Kissen – und wenn Sie die jährliche Treuhandanalyse erhalten, die einen Mangel zeigt, verstehen Sie, dass es normalerweise steigende Steuern oder Versicherungen sind, nicht Ihr Kreditgeber, der die Rechnung polstert. Verbraucherfinanzschutzbüro bietet klare Erklärer, wie Escrow-Konten funktionieren und was zu tun ist, wenn sich Ihre Zahlung ändert.

Wie sich Zahlungen im Laufe der Zeit ändern

Bei einer Festhypothek ändert sich Ihre Kapital- und Zinszahlung nie – das ist das definierende Versprechen des Produkts. insgesamt Monatliche Ausgaben fast sicher, aus mehreren Gründen.

Erstens, wie gerade besprochen, steigen die Grundsteuern und Versicherungsprämien im Laufe der Zeit, was den Treuhandanteil Ihrer Zahlung nach oben drückt. es ist üblich, dass die Gesamtzahlung sogar bei einem „festen“ Darlehen um 2-4 % pro Jahr steigt.

Zweitens, Private Hypothekenversicherung (PMI) Wenn Sie mit weniger als 20% Rabatt auf ein herkömmliches Darlehen gekauft haben, zahlen Sie wahrscheinlich € 100- € 300 pro Monat in PMI. Sobald Ihr Guthaben auf 80% des Wertes des Hauses fällt, können Sie eine Stornierung beantragen; bei 78% muss es automatisch entfernt werden.

Drittens, wenn Sie eine Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM), der Zinssatz — und damit das P&I — wird in geplanten Intervallen zurückgesetzt. ARMs beginnen in der Regel niedriger als feste Zinssätze und passen sich dann auf der Grundlage eines Benchmark-Index plus einer Marge an, vorbehaltlich von Obergrenzen. In einem Umfeld mit steigendem Zinssatz können ARM-Zahlungen beim Zurücksetzen unangenehm springen; in einem fallenden können sie fallen.

Schließlich setzt die Refinanzierung alles zurück: eine neue Rate, eine neue Laufzeit und oft die Entfernung von PMI. Viele Hausbesitzer refinanzieren, wenn die Raten um mindestens 0,75-1 % unter ihre aktuelle Rate fallen, obwohl die Abschlusskosten bedeuten, dass die Mathematik nur funktioniert, wenn Sie lange genug bleiben, um den Gewinn zu erzielen.

Bearbeitetes Beispiel

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein 425.000 € Haus mit 20% nach unten:

• Hauspreis: $425,000
• Anzahlung (20%): $85,000
• Kreditbetrag: $340,000
• Satz: 6,2% fix, 30 Jahre
• Grundsteuer: 1,1% des Wertes = 4.675/Jahr = 390/Monat
• Versicherung: € 1.800 / Jahr = € 150 / Monat

Principal und Zinsen: Mit der Amortisationsformel ist der monatliche P & I $2,082. Fügen Sie Steuern (€ 390) und Versicherung (€ 150) hinzu, und die gesamte monatliche Zahlung beträgt $2,622 — mehr als 25% über der P & I-Zahl die meisten Rechner Überschrift.

Über 30 Jahre zahlen Sie 360 × 2.082 € = 749.662 € allein in P & I, was bedeutet € 409.662 sind Zinsen – Sie zahlen für das Haus mehr als zweimal. Fügen Sie ungefähr € 140.000 in Steuern und € 54.000 in Versicherung über die Laufzeit des Darlehens hinzu, und die wahren 30-Jahres-Kosten nähern sich € 944.000.

Jetzt sehen Sie, was eine zusätzliche Zahlung tut: Hinzufügen nur €200 pro Monat In Richtung Kapital zahlt das Darlehen etwa 6 Jahre früher aus und spart ungefähr 115.000 Dollar Zinsen. Das ist der Amortisationseffekt, der zu Ihren Gunsten wirkt. Home Erschwinglichkeit Guide Die Zahlung ist nur dann bequem, wenn der Rest Ihres Budgets überlebt.

Möglichkeiten, Ihre Zahlung zu senken

Wenn sich Ihre Hypothekenzahlung zu hoch anfühlt, haben Sie mehr Hebel, als Sie vielleicht denken.

Machen Sie eine größere Anzahlung. Jeder zusätzliche Dollar ist ein Dollar, für den Sie nie Zinsen zahlen, und das Erreichen von 20% vermeidet PMI vollständig – oft der schnellste Weg, um € 150- € 300 von der monatlichen Rechnung zu schneiden.

Kaufen Sie die Rate herunter. Die Zahlung von Diskontpunkten (normalerweise 1% des Darlehens pro 0,25% Ratenermäßigung) senkt Ihre Rate für die Laufzeit des Darlehens.

Wählen Sie eine längere Frist – vorsichtig. Eine 30-jährige Laufzeit hat viel niedrigere Zahlungen als eine 15-jährige, aber ungefähr das Doppelte der Gesamtzinsen. strecken Sie die Laufzeit nur, wenn Sie die Differenz investieren oder zusätzliche Zahlungen leisten; Andernfalls ist die „niedrigere Zahlung“ eine teure Illusion.

Refinanzieren, wenn es Sinn macht. Wenn die Preise um 0,75 bis 1% unter Ihren aktuellen Zinssatz gefallen sind und Sie lange genug bleiben, um die Abschlusskosten wieder hereinzuholen (normalerweise 2 bis 5% des Darlehens), kann die Refinanzierung Hunderte von Zahlungen reduzieren.

Fordern Sie Ihre Grundsteuerbemessung heraus. Bewertungen sind Schätzungen, und sie sind oft genug falsch, dass Beschwerden regelmäßig erfolgreich sind.

Kaufen Sie Ihre Versicherung jährlich. Die Prämien für Hausbesitzer variieren stark zwischen den Carriern. Fünfzehn Minuten Vergleichseinkauf pro Jahr sparen routinemäßig € 200- € 500 pro Jahr – direkt aus dem Treuhandanteil.

PMI stornieren, sobald berechtigt. Sobald Sie 80% Loan-to-Value erreicht haben, fordern Sie eine schriftliche Stornierung an; Warten Sie nicht auf den automatischen 78% Auslöser.

Häufige Fehler

Budgetierung allein auf P&I. Der häufigste Fehler: sich in ein Haus zu verlieben, basierend auf der Kapital-und-Zinszahl, dann entdecken Steuern, Versicherung und PMI hinzufügen € 500 + pro Monat.

Ignorieren der Amortisationskurve. Käufer, die planen, in 5-7 Jahren zu verkaufen, sind oft schockiert darüber, wie wenig Kapital sie zurückgezahlt haben.

Wählen Sie einen ARM aus den falschen Gründen. ARMs sind sinnvoll, wenn Sie vor dem Reset wirklich verkaufen oder refinanzieren. Eine Entscheidung, sich einfach mehr Haus zu leisten, ist das Glücksspiel, dass die Zinsen niedrig bleiben – eine Wette, die Millionen von Kreditnehmern verbrannt hat.

Vergessen, die Kosten in der Mathematik zu schließen. Eine Refinanzierung, die € 150 pro Monat „spart“, aber € 8.000 kostet, dauert über vier Jahre, nur um den Gewinn zu erzielen.

Keine Neufassung nach einem Windfall. Wenn Sie eine große Pauschale erhalten, lassen die meisten Kreditgeber Sie „neu gestalten“ – zahlen Sie den Restbetrag und lassen Sie die monatliche Zahlung für eine kleine Gebühr auf den niedrigeren Betrag neu berechnen.

PMI länger als nötig bezahlen. Viele Kreditnehmer zahlen PMI jahrelang, nachdem sie sich für eine Stornierung qualifizieren, einfach weil sie nie fragen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist in einer Hypothekenzahlung enthalten?

Eine vollständige Hypothekenzahlung umfasst Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Hausbesitzerversicherung – bekannt als PITI. Abhängig von Ihrem Darlehen kann es auch private Hypothekenversicherung (PMI), HOA-Gebühren und Hochwasserversicherung umfassen.

Wie wird meine Hypothekenzahlung berechnet?

Kapital und Zinsen werden mit der Amortisationsformel berechnet: M = P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ – 1), wobei P der Kreditbetrag ist, r die monatliche Rate ist und n die Anzahl der Zahlungen ist. Steuern und Versicherungen werden basierend auf den Bewertungen und Prämien Ihrer Immobilie hinzugefügt. Hypothekenrechner.

Warum sind die meisten meiner frühen Hypothekenzahlung Zinsen?

Bei einem Darlehen in Höhe von 340.000 € bei 6,2% beträgt die erste Zahlung etwa 84% Zinsen. Wenn der Saldo schrumpft, schrumpft die Zinsscheibe mit und die Hauptscheibe wächst.

Ändert sich meine Hypothekenzahlung im Laufe der Zeit?

Der Kapital- und Zinsanteil wird auf einem Festzinsdarlehen festgelegt, aber die Gesamtzahlung steigt in der Regel allmählich, wenn Grundsteuern und Versicherungen steigen. PMI kann abfallen (die Zahlung senken), und ARMs werden regelmäßig durch Design zurückgesetzt.

Wie viel ändert eine 1% Ratendifferenz meine Zahlung?

Enorm. Bei einem 340.000 € 30-Jahres-Darlehen sind 7,2% gegenüber 6,2% die Differenz zwischen etwa 2.311 € und 2.082 € pro Monat – 229 € monatlich oder über 82.000 € während der Laufzeit des Darlehens.

Ist es besser, zusätzliche Zahlungen zu leisten oder das Geld zu sparen?

Zusätzliche Hypothekenzahlungen bringen eine garantierte Rendite in Höhe Ihres Hypothekenzinssatzes – ausgezeichnet, wenn Ihre Rate hoch ist. Aber wenn Ihre Rate niedrig ist und Sie keinen Notfallfonds oder Altersvorsorge haben, stehen diese normalerweise an erster Stelle.

Was ist Hypothek Recasting?

Neufassung ist, wenn Ihr Kreditgeber Ihre monatliche Zahlung neu berechnet, nachdem Sie eine große Pauschalzahlung an den Kapitalgeber für eine bescheidene Gebühr (oft ein paar hundert Dollar) geleistet haben.

Wie kann ich PMI loswerden?

Bei einem herkömmlichen Darlehen können Sie eine PMI-Stornierung beantragen, sobald Ihr Saldo 80% des ursprünglichen Wertes des Hauses erreicht hat; der Kreditgeber muss es automatisch bei 78% entfernen. Eine neue Bewertung, die Aufwertung zeigt, kann Sie schneller dorthin bringen. Freddie Mac und der CFPB.

Wichtige Takeaways

• Eine vollständige Hypothekenzahlung ist PITI: Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherung – immer Budget auf die Gesamtsumme, nicht nur P & I.
• Frühe Zahlungen sind meist Zinsen aufgrund von Amortisation; zusätzliche Zahlungen früh sparen die meisten.
• Steuern und Versicherungen steigen im Laufe der Zeit, so dass sich sogar „feste“ Zahlungen nach oben schleichen.
• Der Zinssatz ist der größte Hebel für Ihre Zahlung – 1% bewegt eine typische Zahlung um Hunderte pro Monat.
• Stornieren Sie PMI bei 80% Loan-to-Value, Shop-Versicherung jährlich und fordern Sie Steuerbewertungen heraus, um die Zahlung zu kürzen.
• Refinanzieren Sie nur, wenn der Kursrückgang die Abschlusskosten gegenüber Ihrem erwarteten Aufenthalt überwiegt.

Letzte Gedanken

Eine Hypothekenzahlung sieht aus wie eine einzelne Zahl, aber es sind wirklich vier Rechnungen, die zusammengebündelt sind – und jede kann verstanden, vorhergesagt und in vielen Fällen reduziert werden. Kreditnehmer, die wissen, wie Amortisation die Zinsen vorzeitig belastet, die auf volles PITI statt P & I budgetieren und die Steuern, Versicherungen und PMI aktiv verwalten, zahlen Zehntausende weniger über die Laufzeit ihres Darlehens als Kreditnehmer, die nur zusehen, wie das Geld geht.

Bevor Sie unterschreiben, führen Sie Ihre eigenen Nummern durch unsere Hypothekenrechner und lesen Sie unsere Home Erschwinglichkeit Guide um sicherzustellen, dass die Zahlung zu Ihrem Leben passt – nicht nur Ihr Vorabgenehmigungsschreiben. Die billigste Hypothek ist die, die Sie vollständig verstehen.